Содержание общего имущества многоквартирного дома

Общее имущество дома

Если Вы являетесь собственником жилого помещения в многоквартирном доме, то помимо своих квадратных метров ещё владеете и частью общего имущества в доме пропорционально пощади своей квартиры. В связи с этим бремя содержания общего имущества многоквартирного дома лежит на каждом собственнике. В этом есть свои плюсы и свои минусы, главное правильно уметь распорядиться этими знаниями и использовать их для улучшения качества проживания в многоквартирном доме.

Что входит в общее имущество многоквартирного дома

Общее имущество дома

Многоквартирный дом — это организм, который не может жить сам по себе. Всё, в нём что не относится к Вашей личной собственности входит в состав общего имущества многоквартирного дома, а это крыша, подвалы, технический этаж, лестничные марши, лифты, общие коридоры, балконы, все инженерные коммуникации, которые проходят в местах общего пользования и транзитом через квартиры собственников до отключающих устройств, все ограждающие несущие конструкции дома, земельный участок под многоквартирным домом и элементы благоустройства на нём, включая зеленые насаждения и другие объекты, которые на нём расположены. Также системы видеонаблюдения, пожаротушения и другие системы, которые обслуживают несколько помещений в доме. Прежде всего это означает, что вы являетесь владельцем части всего того, что находится в доме, а необходимость по содержанию и поддержанию в работоспособном состоянии общего имущества дома лежит на всех собственниках.

Так из плюсов этого можно привести такой пример: общим собранием можно принять решение о размещение на фасаде дома (который также является общим имуществом дома) рекламы. Все денежные средства, поступившие от этого заработка, будут принадлежать всем собственникам и могут быть потрачены на проведение дополнительных ремонтных работ, благоустройства или уменьшения оплаты за содержание жилья. Управляющие компании по- разному дополнительно зарабатывают на использовании общедолевого имущества, самый распространенный способ — это размещение рекламы в лифтах и предоставление разрешений на проведение линий интернета и кабельного телевидения.

Но владение общим имуществом дома несет и свои обязательства. Именно от собственников помещений зависит содержание общего имущества дома и проведение ремонтных работ. Например, в Вашем доме протекает крыша. Конечно обязанность по её ремонту лежит на управляющей компании и это регулируется многими законодательными актами, но данные работы должны быть проведены за счет средств собственников и именно они должны утвердить смету по её ремонту и тариф сбора средств. Обязанность в данном случае управляющей компании это инициировать проведение собрания и составить смету расходов. Так всё имущество дома, которое находится в общедолевой собственности должно находится в исправном состоянии, а раз владеют им все собственники, то и содержать его должны общими усилиями. Проведение ремонтных работ общего имущества дома можно проводить из средств капитального ремонта или из средств статьи расходов «ремонт жилья», здесь главное провести правильный расчет использования денежных средств собственников и определить техническое состояние каждого объекта в доме.

Все вышеуказанные вопросы регулируются Постановлением Правительства РФ №491 от 13.02.2006 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». В нём указаны точные определения общего имущества многоквартирного дома и правил его содержания.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме

Чтобы общее имущество находилось в удовлетворительном состоянии его необходимо правильно эксплуатировать. В связи с этим были разработаны требования к содержанию общего имущества в многоквартирном доме, направленные на эксплуатацию жилищного фонда в соответствии с нормативным состоянием. Все мероприятия должны производится своевременно, чтобы не допускать приведения общего имущества в негодность.

Собственники или представители управляющей компании, с которой заключен договор на управление многоквартирным домом обязаны периодически проводить осмотры общего имущества, составлять акты осмотров и в соответствии с ними планировать проведение мероприятий по устранению нарушений содержания общего имущества многоквартирного дома.

В многоквартирном доме всё общее имущество должно содержаться в состоянии, которое должно обеспечивать надежное и безопасное проживание в нём, сохранность личного имущества собственника, а также доступность использования общего имущества дома. В целях соблюдения технических норм и правил содержания общего имущества в многоквартирном доме необходимо своевременно проводить следующие мероприятия:

  • Обеспечивать полную готовность инженерных коммуникаций к приему коммунальной услуги от ресурсоснабжающей организации и предоставления её собственнику. Особенно важно проводить проверку коммуникаций и их ремонт, отвечающих за теплоснабжение дома при подготовке дома к осенне-зимнему периоду;
  • Обеспечивать работоспособное состояние всех общедомовых счетчиков, которые необходимы для предоставления коммунальной услуги;
  • Обеспечивать в надлежащем состоянии все помещения, которые находятся в общем пользовании собственников, а также земельного участка: проводить уборку их и поддерживать санитарно-гигиеническое состояние. Недопустимым является залитие подвалов водой или канализационными стоками, поддержанием в нём высокого процента влажности, которое может привести к различным заболеваниям жителей дома;
  • Обеспечить организацию вывоза твердых и жидких бытовых отходов с территории земельного участка дома;
  • Организовать проведение всех мер пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации;
  • Проводить работы по содержания и уходу зеленых насаждений на земельном участке многоквартирного дома;
  • Проведение обязательных мероприятий по энергосбережению в доме и повышения его энергетической эффективности;
  • Своевременно определять необходимость проведения капитального ремонта в многоквартирном доме.

Перечень задач по содержанию общего имущества очень велик, поэтому собственники обязаны определиться с тарифом на содержание и ремонт жилья исходя из реалий, чтобы управляющая компания имела возможность обеспечить проведение таких работ.

Все сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме должны содержаться в технической документации дома. В неё входят:

  • Документы на приборы учёта;
  • Документы о проведении всех работ, которые проводились по дому;
  • Акты проверок готовности дома к осенне-зимнему периоду;
  • Также в этот перечень входят все документы, которые несут информацию о доме: информация о площади жилых и нежилых помещениях дома, земельного участка, кадастровых номерах и т.д.

Ответственность за выполнение мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества дома лежит на лицах, осуществляющих управление дома. Выполнение всех требований по содержанию общего имущества дома позволят обеспечить благоприятное проживания в многоквартирном доме.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Одним из важнейших вопросов в эксплуатации жилищного фонда и поддержании его в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома является вопрос о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Если физический износ какого-либо элемента общего имущества превышает допустимые нормы, а проведение ремонта за счет статьи содержания или ремонта жилья невозможно, то необходимо проведение капитального ремонта данного элемента общего имущества.

Какие работы входят в состав капитального ремонта общего имущества дома?

Жилищным Кодексом определены всего несколько видов капитального ремонта, которые могут быть произведены:

  • Все виды инженерных коммуникаций;
  • Ремонт или замена лифтов;
  • Ремонт кровельного покрытия;
  • Ремонт подвального помещения;
  • Ремонт фасада дома;
  • Ремонт фундамента дома.

При проведении капитального ремонта производится полная замена изношенных элементов общего имущества, частичная замена запрещена. Например, полная замена кровельного покрытия или полная замена системы холодного водоснабжения, включая лежаки и стояки в квартирах. Конечно, если говорить о замене лифтового оборудования, то в этом случае будет разрешена замена по одному лифту, так как произвести замену всех устаревших лифтов сразу очень дорого. Также под капитальным ремонтом фасада, кроме его утепления и покраски можно понимать замену пластиковых окон в местах общего пользования и капитальный ремонт балконных плит.

Органы региональной власти могут принять дополнительный перечень видов работ по которому можно провести работы. Это может быть, например, замена асфальтового покрытия во дворе или установка детской площадки. Приняты такие дополнения или нет уточняйте в своих регионах.

Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме возможно только после решения общего собрания собственников на котором определяется способ формирования фонда капитального ремонта и последовательность проведения видов капитального ремонта. Способ формирования фонда капитального ремонта возможен в трех вариантов: на счете регионального оператора, специальном счете регионального оператора и специальном счете дома. Чтобы возможность управления взносами на капитальный ремонт была более удобной, лучше определить средства на специальном счете дома. В этом случае будет проще вносить изменения в программу капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Программа капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома составляется в региональных структурах, которые отвечают за работу с жилищно-коммунальным хозяйством и знать все проблемы дома, чтобы определить очередность видов капитального ремонта просто не может. В связи с этим была создана возможность переноса тех видов работ, которые нуждаются в первую очередь на более ранний срок, например, в программе стоит более ранний срок капитального ремонта кровли, а в первую очередь необходимо провести замену инженерных коммуникаций отопления. Особенно востребована эта функция у многоквартирных домов, где созданы специальные счета, так как в них собственники сами отвечают за расходование взносов на капитальный ремонт. Если в программе капитального ремонта общего имущества дома год проведения работ совпадает с тем, который необходим собственникам, то после накопления необходимой суммы на счете можно приступать к работам. Если Ваши взносы на капитальный ремонт аккумулируются у регионального оператора, то год проведения работ и виды работ решает за Вас региональный оператор. Перенести сроки в таком доме в теории возможно, но при активности управляющей компании по данному вопросу.

Проводить такой ремонт может только специализированная организация с необходимыми допусками и лицензиями. Обязательно при его проведении между заказчиком работ и подрядчиком составляется смета работ и заключается договор. По окончании работ составляется акт выполненных работ.

Управление общим имуществом многоквартирного дома

Собственникам, проживающим в многоквартирном доме очень важно, чтобы общее имущество находилось в исправном состоянии и не создавало угрозы проживания в нём. Чтобы этого добиться необходимо, чтобы управлением общим имуществом многоквартирного дома осуществлялось надежной управляющей компанией. Управление общим имуществом может осуществляться тремя способами:

  • Непосредственным управлением собственниками;
  • Товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом в лице правления и его председателя;
  • По договору управления между собственниками и управляющей организацией или между ТСЖ и управляющей организацией.

Во всех случаях кроме непосредственного управления ответственность за содержания общего имущества будет лежать на той организации, которая управляет домом. Другими словами, Ваша управляющая компания обязана следить за порядком в подъездах, на дворовой территории, содержанием деревьев на земельном участке, исправности инженерных систем для подачи коммунальной услуги до собственника, работоспособности общедомовых счетчиков и всего того, что описано в правилах содержания общего имущества многоквартирного дома. Именно за эту работу управляющая компания получает денежные средства из тарифа содержания и ремонта жилья, которые оплачивает собственник ежемесячно.

Использование общего имущества многоквартирного дома управляющей компанией может быть только с согласия общего собрания собственников. В это входит использование подвальных помещений, использование любых мест общего имущества под рекламу, использование земельного участка под автостоянку для конкретных жителей и т.д.

В случае нарушения прав собственника необходимо обращаться в надзорные органы или судебные с исковым заявлением в защиту своих прав.

Определение доли в общем имуществе многоквартирного дома

Рассчитать долю в общем имуществе дома очень просто. Достаточно знать общую площадь дома, которая состоит из площади жилых и нежилых помещений и площади остальных общих помещений (лестничных клеток, подсобных помещений). А потом разделить площадь своей квартиры на общую площадь дома. Например, площадь квартиры составляет 70 кв. м., а площадь многоквартирного дома 10000 кв. м. Соответственно, доля квартиры составит 70/10000=0,007. Такую долю нельзя выделить в натуре, и Вы не сможете сказать, что Вам принадлежат конкретные 0.007 крыши дома, но доля есть, а значит и собственность тоже.

Доля земельного участка под многоквартирным домом

Общее имущество домаСобственник помещения в многоквартирном доме является владельцем и части земельного участка, на котором расположен дом и его дворовая территория и всё что на нем расположено также является общедолевым имуществом. Собственники являются владельцами деревьев, детской площадки и любых других конструкций, расположенных на земельном участке дома пропорционально площади своей квартиры. Также, как и с общим имуществом долю на земельном участке нельзя выделить в натуре и продать вам разрешение на строительство торгового объекта общее собрание не может. Но решить вопрос о строительстве детской площадки или посадки деревьев это в Ваших силах. В любом случае благоустройством земельного участка должна заниматься управляющая компания исходя из денежных средств, которые ей выделили жители.

Расчет доли земельного участка под многоквартирным домом

Общее имущество домаЧаще всего расчет доли земельного участка под многоквартирным домом производится в целях определения сбора налога на земельный участок, и чтобы Ваши права не были нарушены мы произвели этот расчет.
Расчет доли земельного участка под многоквартирным домом происходит аналогично расчету доли общего имущества в многоквартирном доме. Например, общая площадь многоквартирного дома составляет 10000 кв. м., а площадь Вашей квартиры 70 кв. м. Тогда доля в общей площади дома составляет 70/10000=0,007. Это означает, что и Ваша доля в составе земельного участка составляет 0,007 от площади земельного участка. То есть если площадь земельного участка составляет 4000 кв. м., то площадь Вашего земельного участка составит 4000*0,007= 28 кв. м.

Дата публикации: 19.04.2016
Поделиться:

Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.