Какие права и обязанности у управляющей компании

Должна управляющая компания

Количество обращений по вопросу  предоставления жилищно-коммунальных услуг в нашей стране находится на первом месте во все уровни и ветви власти. Проживание в многоквартирном доме сулит очень большие заботы для каждого собственника, а именно проблемы с отоплением, водоснабжением, уборкой придомовой территорией или ремонту подъездов. В этой статье мы рассмотрим права и обязанности управляющей компании.

Что должна делать управляющая компания

Управляющая компания должна

Вопросом, что должна делать управляющая компания, чаще всего задаются собственники, которые не удовлетворены качеством проживания в доме. Каждый месяц в своем платежном документе Вы находите строчки оплаты за содержание и ремонт жилья, а куда уходят эти деньги непонятно. Так какой же должна быть управляющая компания в идеале?  Абсолютно не важно какая форма управления в Вашем доме – УО, ТСЖ или ЖСК, услуги, которые должны быть предоставлены собственнику вообщем одинаковы и спрос с руководителя одной из этих организаций будет одинаков. Если в Вашем доме была избрана управляющая организация, то после составления протокола общего собрания управляющая компания обязана заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей площади дома. Дата заключения договора управления с управляющей организацией и будет являться датой начала управления домом. С этого момента она должна неукоснительно соблюдать все законодательные акты, которые регулируют её работу. В своей работе управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об управляемом доме, его характеристиках и финансово-хозяйственной деятельности. С 01 июня 2016 года вся информация о деятельности управляющей компании обязана размещаться в системе ГИС ЖКХ. Здесь вы найдете всю необходимую информацию. В случае отсутствия информации обязательной к размещению смело обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию или прокуратуру. Также согласно, Жилищного Кодекса ежегодно в первом квартале всем собственникам должно быть проведено собрание с утверждением отчёта о финансово-хозяйственной деятельности по управлению дома за предыдущий год. Если такая процедура была не проведена, то также можете обращаться в надзорные органы.

Обязанности управляющей компании

Здесь мы решили указать какие конкретно обязанности управляющей компании в рамках мероприятий по управлению многоквартирным домом. Все работы по содержанию и ремонта многоквартирного дома управляющая компания обязана проводить в рамках сборов денежных средств по содержанию и ремонту жилья.

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья:

  • Проводить уборку мест общего пользования, то есть подъездов;
  • Проводить уборку придомовой территории, а конкретнее земельного участка, который находится под многоквартирным домом. Если на земельном участке располагаются деревья, то вопрос об их обрезке или сносе также находится в зоне ответственности УК. Если дерево упадет и в результате падения повредит имущество или нанесет вред здоровью человека, то смело подавайте в суд на возмещение ущерба к управляющей компании;
  • Содержать фасад дома в надлежащем состоянии: очищать от объявлений или закрашивать граффити;
  • Прочистка канализации общедомовых стояков;
  • Подготовка дома к осенне — зимнему периоду. Проведение промывки и опрессовки системы отопления, проведение поверки общедомовых счетчиков;
  • Очистка крыши от снега и наледи в зимний период;
  • Для управляющих организаций это заключение договора с аварийно-диспетчерской службой;
  • Взаимодействие с лифтовой компанией (при наличии лифтов);
  • Проведение мероприятий по дезинфекции и дезинсекции подвалов и придомовой территории.

Обязанности управляющей компании по ремонту жилья

Обязанности управляющей компании по ремонту жилья:

  • Проводить ремонтные работы по восстановлению оконных рам и остекления в подъезде или техническом этаже в случае их отсутствия или поломки;
  • Подъезды должны быть окрашены и побелены, в них должно быть освещение, также обязательным является надподъездное освещение;
  • Ремонтные работы крыши в случае её протечки;
  • Любые ремонтные работы общедомового имущества, связанные с предоставлением коммунальных услуг: стояки холодного, горячего водоснабжения, отопления или канализации, внутридомовых сетей электроснабжения;

Обязанности управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг

Обязанности управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг:

  • Отдельным пунктом хотелось бы сказать, что управляющая компания обязана обеспечить Вас коммунальными услугами. Дело в том, что когда УК берет в управление многоквартирный дом, то заключается договор с ресурсоснабжающей организации на поставку коммунальной услуги. В связи с этим за работу всех инженерных систем дома отвечает компания. Например, если до многоквартирного дома такая услуга, как отопление предоставляется, а в доме её нет, то ответственность здесь несет управляющая компания. Такая же ситуация и с водой, канализацией, газом или светом. Конечно, если услуга отсутствует по вине ресурсоснабжающей организации, то управляющая компания всё равно должна защищать Ваши интересы и приложить максимум усилий для изменения ситуации;
  • Предоставление коммунальных услуг собственнику квартиры обязывает управляющую компанию проводить работу по сбору денежных средств за эти услуги и вести претензионно — исковую деятельность;
  • Обеспечить своевременный вывоз твердых бытовых отходов и крупных бытовых отходов. Это значит, что управляющая компания обязана заключить договор на вывоз мусора;

Требовать денег сверх тарифа на проведение вышеназванных работ управляющая компания не имеет права, а если ей действительно не хватает для обеспечения своей нормальной деятельности, то обязана провести внеочередное общее собрание собственников с приведение расчетов по данному вопросу.

Если такие услуги не предоставляются то смело обращайтесь в надзорные органы, а конкретнее в Государственную жилищную инспекцию.

Права управляющей компании

Управляющая компания должнаНо помимо обязанностей у управляющей компании есть ещё и права. Изучить их также стоит, чтобы не попасть впросак.

Все вышеперечисленные пункты составляют основную деятельность управляющей компании. И за свою работу любая организация или руководитель хочет получить денежное вознаграждение.

Доходы управляющей компании

Доходы управляющей компании на данные затраты идут из статьи содержания жилья. Если есть такая строчка как ремонт жилья, то она идёт плюсом и сборы с неё идут на проведение аварийных работ. Надо понимать, что для выполнения всех видов обязательных работ требуются значительные финансы, а мы не указали такие пункты как раскрытие информации, проведение аттестации работников, ведение бухгалтерского учёта и многое другое.

В этом случае у управляющей компании есть право инициировать собрание собственников по вопросу увеличения тарифа на содержание или ремонт жилья. Собрание должно проводиться с предоставлением сметы расходов, обоснованием расчета и других аргументов, которые могут повлиять на принятие решения. Если решение об увеличение тарифа не принято, это не значит, что обязанности УК теряются, работа должны быть продолжена в соответствии с действующим законодательством.

Главное же право, как я считаю есть у управляющей компании — это отсутствие необходимости проводить капитальный ремонт за деньги собственников, собранных по статье содержание и ремонт жилья. Приведем один из самых распространённых примеров. Проведение ремонта балконов. Балконы являются общедолевым имуществом и их ремонтом должна заниматься УК. Но если балконы находятся в состоянии требующим капитального ремонта, то работы они могут не производить. В этом случае их обязанность провести мероприятия по изменению сроков проведения капитального ремонта балконов в этом доме на более ранний. Так должно происходить с любым видом работ, требующим капитального ремонта.

Аналогичная ситуация и оконными рамами в подъездах. Если они находятся в плачевном состоянии, но не сломаны, то управляющая компания вряд ли будет тратить свою прибыль на замену устаревших конструкций. И никакая организация не сможет обязать это сделать.

Взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги

Одним из самых сложных моментов в работе любой управляющей компании это задолжники, с которых иногда и по суду взять нечего. Взыскание коммунальных услуг возможно только через суд. Хотя на сегодняшний день есть возможность проводить ограничение коммунальных услуг задолжника до погашения им задолженности.

Больше всего собственников интересует, какие права есть у управляющей компании по отношению к собственнику, если тот не оплачивает за жилищно-коммунальные услуги.

Имеет ли право управляющая компания отключить электроэнергию

Чтобы выяснить имеет ли право управляющая компания отключать электроэнергию разберем две ситуации. Если к Вам на оплату электроэнергии приходит отдельная платежка от энергетической компании, то значит поставщиком электричества является не управляющая компания и значит и ограничивать эту услуга они не имеют право.

Если же Вы за электроэнергию оплачиваете общей платежкой в УК, то при выполнении всех требований 354 Постановления Правительства, об уведомлении Вас как должника, можно выполнять ограничение электроэнергии на определенное время.

Имеет ли право управляющая компания начислять пени

Если Вы не оплачиваете за жилищно-коммунальные, то управляющая компания имеет право начислять Вам ежедневно пени в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ, после 31 дня просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования утвержденной Центральным Банком РФ, а начиная с 91 дня просрочки уплачиваются ежедневно пени в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования от суммы задолженности.

Ответственность управляющей компании

Управляющая компания должнаУправляющая компания должна проводить очень широкий перечень работ в многоквартирном доме, иначе за бездействие её могут привлечь к ответственности. Ответственность перед законом управляющая компания несет, такую же, как и любая организация. Это может быть, как административная, так и уголовная ответственность. Основными надзорными органами, которые следят за выполнением работы УК в настоящий момент является Государственная жилищная инспекция и прокуратура. В меньшей мере, но также различными полномочиями по проверке компаний обладают органы местного самоуправления, пожарный надзор, Роспотребнадзор, полиция и другие.

Каждая из этих организаций имеет право наложить существенный штраф как на должностное, так и на юридическое лицо за невыполнение требований действующего законодательства. Главная проблема — это доказать, что нарушение имело место быть.

Несколько слов здесь можно сказать и о лицензировании управляющих организаций. После того, как появилась обязанность управляющих организаций получить лицензию, в случае неудовлетворительной работы организации появилась возможность и лишать их этой лицензии. И вроде бы это должно повлиять на улучшение предоставления жилищно-коммунальных услуг. Но не будем здесь особо об этом распылятся, так как полномочия в этом есть только у Государственной жилищной инспекции и только в судебном порядке. Лишать лицензий направо и налево никто не собирается, в первую очередь потому что, если дом останется без управления, хотя и временном, то кто даст гарантию, что другая УО не будет осуществлять управление ещё хуже. Здесь позиция органов власти такова, что собственники, объединившись и так могут переизбрать свою нерадивую управляющую организацию. А, если желания объединятся нет, то и смысла менять что-либо в многоквартирном доме тоже нет.

Вся работа управляющей компании закреплена различными законодательными актами. Используя их умело можно добиться выполнения всех видов работ в многоквартирном доме. Но нельзя забывать, что от активности каждого собственника дома зависит благополучие всего дома.

 

Дата публикации: 22.03.2016
Поделиться:

13 Комментариев
  • Анна says:

    Возле дома, перед нашими окнами в квартиру, растут деревья. В квартире темень, с утра уже приходиться включать свет. К
    то должен отвечать и куда бежать по вопросу спила
    или обрезки деревьев. УК правомочна это делать?

  • АНАТОЛИЙ says:

    УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ОТКАЗЫВАЕТСЯ УСТРАНЯТЬ ЗАСОР КУХОННОГО СТОЯКА,МОТИВИРУЯ ТЕМ,ЧТО ЖИЛЬЦЫ НИЖЕЛЕЖАЩИХ КВАРТИР ОТСУТСТВУЮТ,ЗАКРЫВАЕТ ВОДУ И УЕЗЖАЕТ-ЭТО ЗПКОННО.

  • Роман says:

    Должна ли УК осматривать квартиры с целью проверки состояния помещений (к примеру после отопительного сезона или перед началом) или реагировать только на заявления и заявки от собственников- живу в деревянном доме с печным отоплением (индивидуальный паровой котел), за 7 лет ни кого из УК в глаза не видел, а «обслуживание» выросло в 3 раза за это время, при чем в доме гвоздя не забито ни разу…

    • Вячеслав says:

      Обязанность УК проводить осмотры регламентируется сразу несколькими документами. п. 2.1.1 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170
      «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» обязывает УК проводить общие осмотры жилищного фонда два раза в год весной и осенью перед отопительным сезоном. Исходя из данных акта уже составлять планы на проведение ремонтных работ. Также проведение осмотров закреплено п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006

  • Татьяна says:

    Порывом сильного ветра сорвало часть кровли на трехэтажном доме. Управляющая компания отказывается что — либо делать, мотивируя тем, что нет договора обслуживания и они получают деньги от нас без уплаты за ремонтные работы. Права ли управляющая компания, отказывая нам в работе по ремонту крыши и каким нормативным актом призвать их к порядку. Оплачивается ли вызов мастера для актирования повреждений, причиненных в квартире заливом дождя?

    • Юрий says:

      Лучшим вариантом будет обратиться в Государственную жилищную инспекцию или прокуратуру. Они проверят заключенный договор между жителями и УК и дадут правовую ему оценку. Если говорить с точки зрения законодательства, то если между собственниками и УК заключен договор УПРАВЛЕНИЯ домом, то УК несет полною ответственность за содержание общего имущества дома. Но особо «грамотные» УК составляют договоры так, что реально могут не нести ответственности в подобных ситуациях. В таких спорных моментах рассудить могут или надзорные органы или судебные. Регламентируется это постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006. разделом 2 «Требования к содержания общего имущества дома». Составление акт о залитие квартиры услуга бесплатная. Если УК не хочет составлять акт, то Вы можете составить его самостоятельно с участием представителей Совета дома и других собственников. Также можете обратиться в ГЖИ для составления акта.

    • Евгений says:

      Не должна. Если сорвало кровлю порывом ветра, то состояние вашей кровли оценивается как требующее капитального ремонта. Если к тому же у вас нет платы за ремонтные работы. У вас есть право выступить инициатором общего собрания собственников, вынести на обсуждение вопрос о капитальном ремонте кровли и о порядке его финансирования (естественно, за счет всех собственников). Проводите собрание, принимаете решение о проведении капитального ремонта, решаете сколько месяцев собираете деньги на ремонт, кто будет делать ремонт и т.п. Денег вам из бюджета скорей всего не дадут. Если ваши соседи откажутся оплачивать ремоннт, в управляющую компанию лучше вообще не обращаться. Если не платите деньги на ремонт, за счет чего вам УК ремонт делать будет?

  • Ирина says:

    Квартира наша находится на втором этаже двухэтажного дома в торце. Обе комнаты холодные, сырые и проступает плесень на стенах, в шкафах. Необходимо утеплить фасад дома. за чей счет? Имеем ли мы право вмешиваться в конструкцию дома?

    • Роман says:

      Здравствуйте, согласно п.п. г п. 2 . правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, фасад дома является общим имуществом дома, а значит решение о его ремонте или утеплении его должно приниматься на общем собрании. Но как зачастую бывает ради нескольких квартир собственники других жилых и нежилых помещений могут проголосовать против оплаты работ по утеплению фасада. В таком случае большинство собственников производят утепление фасада самостоятельно. Действительно вмешиваться в конструкцию дома возможно опять же только при решении общего собрания. Если же вы произвели утеплении фасада самостоятельно в части своей квартиры, то обязать вас его убрать можно только в судебном порядке.

  • Артём says:

    Собираюсь менять старые чугунные батареи на новые и вместе со стояками, 1 стояк находится в аварийном состоянии. На нём свищ заделан предыдущим хозяином не надёжно.
    Позвонил в управляющую компанию и мне было сказано вызвать сантехника который обсчитает объём работ и выставит мне счёт.
    Опираясь на п5 постановления №491 я понял что даже батарея является общим имуществом т.к. нет отключающего устройства не говоря уже о железных стояках. Управляющая компания должна это делать за свой счёт? Я согласен купить радиаторы биметаллические именно которые мне нужны.
    На сайте УК есть даже прейскурант цен на оказание услуг http://xn--1-7sbgi4bldiz.xn--p1ai/Files/File/1543.pdf
    Проконсультируйте что должна УК по закону мне сделать и что я должен оплатить и должен ли вообще.

    • Михаил says:

      Да, действительно согласно п. 6 Постановления Правительства РФ № 491 «В состав общего имущества включается внутридомовая система
      отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов,
      регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых)
      приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования,
      расположенного на этих сетях.» Но теперь обратимся к Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» согласно п. 18 Управляющая компания осуществляет контроль состояния и незамедлительное восстановление
      герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в
      случае их разгерметизации;
      Отсюда получается, что на сегодняшний день они обязаны Вам бесплатно устранить повреждения на стояках, которые нарушают его герметичность. Устранить могут как наложением хомута, так заменой именно этого небольшого участка. Менять весь стояк, если Вы считаете, что он аварийный, а они нет, Управляющая компания не обязана. Но при этом в случае, если повреждение на стояке нанесет ущерб Вам или соседям, то однозначно вина будет полностью лежать на УК. Также у Вас нет обязанности пользоваться услугами именно слесаря с УК.
      Составьте грамотное заявление, что стояк находится в аварийном состоянии и если его не заменить это может нанести материальный ущерб Вам или соседям. Обязательно возьмите второй экземпляр с отметкой. Если руководство УК понимает, что это обойдется им дороже, то его поменяют.

  • ЗИНАИДА says:

    У МЕНЯ В КВАРТИРЕ ПРОТЕКАЕТ ВОДА ОТ СТОЯКА ДО ВЕНТИЛЯ.
    У МЕНЯ ВОПРОС — ЭТА РАБОТА ДОЛЖНА МНОЮ БЫТЬ ОПЛАЧЕНА ИЛИ РЕМОНТ ДЕЛАЕТСЯ ЗА СЧЕТ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ?

    • Валерий says:

      Устранение повреждения на участке от стояка до первого отключающего устройства эта обязанность управляющей компании. Так, если это стояки холодного или горячего водоснабжения, то согласно п. 5 Раздела 1. Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 «В состав общего имущества включаются внутридомовые
      инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из
      стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства,
      расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих
      устройств …», если же это система отопления , то согласно п. 6 вышеуказанного Постановления «В состав общего имущества включается внутридомовая система
      отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов,
      регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых)
      приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования,
      расположенного на этих сетях.»

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.