Как выбрать надежного застройщика
Ни для кого не секрет, что покупка жилплощади в строящемся доме сопряжена с серьезными рисками. Но почему же дома – иногда, казалось бы, такие перспективные! – вдруг превращаются в глухой долгострой? Можно ли уберечься от обмана со стороны застройщиков. Если да – то как это сделать? Прислушайтесь к нашим советам, обратите внимание на нужную документацию и будьте предельно осторожны. Тогда у вас получится минимизировать риски и не стать невинной жертвой долгостроя, обманутой недобросовестным застройщиком.
Как не попасть на долгострой
Итак, почему же прекращается строительство перспективных домов? Самый логичный и мгновенно приходящий в голову ответ: долгострой как следствие недобросовестного выполнения застройщиками их прямых обязанностей или как результат мошеннических действий. Разумеется, мошенничество нельзя исключать из списка причин. Но и не стоит полагать, что «жертвами» долгостроя становятся лишь подставные организации, изначально ориентированные на выуживание инвесторских денег. Напротив, многие надежные, казалось бы, компании приостанавливают строительство жилищных комплексов в силу разнообразных обстоятельств, не имеющих ничего общего с мошенничеством. Добросовестным застройщикам не выгодно приостанавливать строительство. Так как это лишает их прибыли, приводит к дополнительным затратам на обеспечение простаивающей строительной площадки. Но, к сожалению, некоторые застройщики вынуждены «замораживать» свои проекты.
Как застройщик становится долгостроем
Одной из самых популярных причин долгостроя стала несогласованность в проектировании наружных сетей. Таких сетей как электрические, водопроводные, канализационные и т.п. Иногда застройщики обманывают своих потенциальных инвесторов и заверяют их, что все проекты наружных сетей уже давно утверждены. Хотя на самом деле компания пока что имеет право лишь на очистку места для застройки и подготовку рельефа для проведения строительных работ.
Также причиной для приостановки строительства становятся нарушения технологического процесса. Или это могут быть различные материальные, финансовые, юридические проблемы компании-застройщика. Чтобы убедиться в перспективах новостройки, необходимо обратить внимание на каждый из этих аспектов. Возможно, какая-нибудь мелочь поможет выявить потенциальный долгострой!
Нередко причиной долгостроя становится несвоевременное финансирование строительства. Это в свою очередь возникает из-за затянувшейся продажи квартир. В этом случае расходы компании превышают смету, новые инвесторы не появляются из-за того, что проект «тормозит». А деньги старых инвесторов потихоньку «съедаются» инфляцией и обслуживанием простаивающего объекта.
Как проверить документы от застройщика
Если вы все-таки решили приобрести жилплощадь в строящемся доме, наберитесь терпения и будьте внимательны. Не торопитесь хвататься за первый «лакомый кусок». Возможно, эта новостройка является отнюдь не такой перспективной, как это представляется компанией-застройщиком. Проверьте репутацию фирмы, убедитесь, что данная компания уже сдавала в эксплуатацию жилые объекты, и что жильцы новостроек довольны жильем. Если вам не удалось найти в репутации застройщика никаких «черных пятен», узнайте, по какой схеме данный застройщик продает жилье. Обратите внимание на легитимность договоров долевого участия или договоров резервирования ценных бумаг.
Смело требуйте у застройщика следующие документы:
- разрешение на строительство (разумеется, без такого разрешения жилищный комплекс на веки вечные останется бесперспективным долгостроем);
- лицензия строительной компании;
- проект договора с инвестором и бумаги, подтверждающие финансирование проектов со стороны банков или крупных финансовых компаний (частное инвестирование предполагает дополнительные риски);
- договор, касающийся аренды земельного участка (обратите внимание на совпадение сроков аренды с задекларированным периодом строительства);
- акт о праве собственности;
- кадастровый номер;
- технические условия внешних коммуникаций;
- данные о проведенной экспертизе проекта;
- проспект эмиссии ценных бумаг (в случае, если дом продается согласно облигационной схеме).
Эксперты утверждают, что первое и главное, о чем должен беспокоиться потенциальный инвестор это именно правовой режим земли, отведенной под застройку. Если сроки аренды земли истекают до конца строительных работ, проект, скорее всего, не будет достроен.
Также не стоит недооценивать важность документации, касающейся подключения наружных инженерных сетей – возможно, данная местность просто не обладает всеми необходимыми ресурсами.
Проконсультируйтесь с юристом, который сможет оценить документацию и прикинуть все риски инвестирования в данную новостройку. Обратите внимание на то, кто именно принимает оплату – если застройщиком является чье-то дочернее предприятие, то риск мошенничества резко возрастает. В отличие от надежных материнских предприятий, дочерние фирмы могут «внезапно» обанкротиться.
Как купить квартиру от застройщика
Внимательно изучите репутацию фирмы, используя сеть Интернет. Проверьте, насколько опытен данный застройщик. Есть ли у него уже законченные проекты, вовремя ли недвижимость была передана новым владельцам и т.п. Также обратите внимание на репутацию главного строительного подрядчика. Проверьте на вхождение застройщика в круг партнерских компаний, способных в случае необходимости поддержать финансирование проекта. Не брезгуйте неофициальной информацией с тематических строительных форумов и новостных порталов, обозревающих недвижимость.
Помните, что дешевый проект – это не обязательно надежный вариант. А предоставление застройщиком «невероятных скидок» может привести к его дальнейшему обанкрочиванию. Постарайтесь выбраться на объект и изучить строительную площадку новостройки. Убедитесь в том, что строительные работы идут полным ходом, причем не первый месяц.
Кстати, с 2014 года на рынке недвижимости РФ работает система страхования ответственности застройщиков перед дольщиками. Однако, и в ней есть свои подводные камни. Тем не менее, уже сейчас находится в действии механизм защиты вкладчиков от частичных денежных потерь в случае долгостроя. Будьте внимательны ко всем вышеперечисленным деталям. И тогда вам удастся снизить риски, связанные с долгостроем, почти до нуля!